Что такое флиппинг и как на нем зарабатывать

Покупка недвижимости в Беларуси – один из стабильных способов инвестирования в будущее. Одни покупают квартиры для жизни, а другие – для долгосрочной аренды, благодаря которой ежемесячно получают соответствующие дивиденды. Но в последнем случае существенно заработать не получится, ведь с условной двухкомнатной квартиры возле метро в Минске, чья цена составляет 55 тысяч долларов, ежемесячно можно рассчитывать на 250 долларов, что составляет порядка 0,5% от стоимости жилья. Да и последующая необходимость в ремонте будет не впрок.

В последние два года все больше инвесторов обращаются в агентство недвижимости с целью инвестиции во флиппинг квартир. Что это такое и почему с его помощью можно зарабатывать, разберемся детальнее.

Определение

Флиппинг (образовано от английского слова «to flip» - «подбросить», «переворачивать» или «сделать сальто») – инвестиционная стратегия, заключающаяся в покупке ликвидной квартиры на вторичном рынке в изношенном состоянии с целью дальнейшей перепродажи.

Неудивительно, что сам флиппинг (flipping) пришел из США, где данной стратегией пользуются миллионы американцев, подыскивая после работы объекты недвижимости, благодаря чему дополнительно зарабатывают деньги.

Чаще всего американцы покупают первые объекты в ипотеку, стараясь поскорее найти покупателя, тем самым заработав деньги на будущие проекты. Причем нередко недвижимость продают в первоначальном состоянии, не проводя никаких этапов ремонта, учитывая постоянно капающие проценты по кредиту. В остальных случаях, если ничто не подгоняет, проводится косметический ремонт и ищется клиент по максимальной цене. Учитывая стабильный спрос на рынке недвижимости в Америке, флиппинг квартир – это действующий способ пассивного заработка, кроме основной работы.

Этапы флиппинга

Процесс перепродажи недвижимости напрямую зависит от выбранного пути. Как правило, большая часть флипперов действует на вторичном рынке, чтобы успеть урвать квартиру по «вкусной» цене, быстро сделать ремонт и перепродать в кратчайшие сроки. Остальные, не жалея времени, прибегают ко второму варианту – перепродаже недвижимости на первичном рынке. Причем шаги кардинально отличаются у каждого из вариантов, поэтому разберем все по отдельности.

Этапы флиппинга для вторичного рынка выглядят следующим образом:

1. Обзор рынка недвижимости – в этой ситуации чаще обращаются к опытным риэлтерам, способные рассказать о тенденциях и прогнозируемой стоимости жилья;
2. Подбор квартиры для флиппинга – самостоятельно или через агента по недвижимости. Стоит учитывать, что самостоятельный поиск продлится дольше, а может и вовсе не принести стремительных результатов;
3. Покупка недвижимости – на свои или заемные денежные средства;
4. Наем бригады для проведения ремонта. Также можно сэкономить на данном этапе, сделав комплексный ремонт самостоятельно, без помощи третьих лиц;
5. Дизайнерский проект – дает четкое представление об объемах предполагаемых ремонтных работ, что позволит сэкономить на будущих расходах;
6. Закупка стройматериалов – желательно приобрести все сразу, чтобы сэкономить время. Также нужно заранее подготовить места, где предложат минимальную цену, а также предоставят скидку на закупку материалов для ремонта;
7. Контроль за проведением ремонта. В случае, если проводится самостоятельное обустройство помещения, то данный пункт исключается;
8. Фотографирование, создание красивых снимков. Красиво сфотографированное помещение – это 50% успешности объявления. Красивые снимки квартиры поскорее помогут найти покупателя;
9. Поиск покупателя – в этот шаг учитываем звонки и показы квартиры;
10. Проведение сделки – также можно действовать самостоятельно, либо при помощи опытных риэлтеров.

Этапы флиппинга для первичного рынка:

1. Оценивание строящегося или сданного в эксплуатацию дома;
2. Участие в долевом строительстве и ожидание окончания строительства. Здесь можно сэкономить по времени и купить квартиру в новостройке от застройщика или собственника;
3. Реализация квартиры. После сдачи дома в эксплуатацию флиппер продает объект в первоначальном состоянии. При покупке готовой квартиры – проводится ремонт.

У каждого из вариантов свои сроки, перспективы и риски, которые придется учитывать при покупке и перепродаже недвижимости.

Сколько перепродается квартира на рынке недвижимости

Для начала стоит понимать, что во флиппинге квартир есть несколько путей, поэтому и сроки отличаются. Разберем каждый вариант детально:

• Перепродажа вторичного жилья без проведения ремонта – минимум 1 месяц. В этот срок входит поиск объекта, оформление сделки, маркетинг и быстрый поиск клиентов;
• Перепродажа квартиры на вторичном рынке с косметическим ремонтом – от 2,5 месяцев. Кроме перечисленных в первом пункте аспектов добавляем ремонт, на который придется потратить минимум 1,5 месяца, учитывая масштабность работ;
• Участие в долевом строительстве – неограниченный срок. Здесь сроки перепродажи во многом зависят от застройщика, а точнее от времени сдачи дома в эксплуатацию;
• Перепродажа готовой квартиры в новостройке с ремонтом – минимум 2,5 месяца. Временные аспекты аналогичны второму пункту.

Разумеется, сроки условны и варьируются от различных факторов. Один из главных факторов успеха – это умение правильно подобрать квартиру для перепродажи. При отсутствии опыта, либо незнании рынка, можно с легкостью попасть на неликвидный вариант, потеряв время.

Как подобрать квартиру для флиппинга

Поиск ликвидного жилья на рынке недвижимости – это умение, которое не всегда подвластно даже молодым риэлтерам. По большей части от ликвидности зависит скорость продажи квартиры после публикации объявления.

На ликвидность влияют различные аспекты:

• Сезонность покупки и продажи квартиры;
• Тренды на рынке недвижимости;
• Климат, район;
• Экономическая ситуация;
• Социальная и транспортная инфраструктуры;
• Этаж и этажность;
• Состояние, наличие или отсутствие ремонта;
• Обстановка на лестничной площадке, дружелюбность соседей.

Однако не все перечисленные аспекты учитываются при подборе квартиры. К примеру, наличие ремонта для флиппера – это стойкий минус, нежели плюс. 

При подборе недвижимости для перепродажи учитываются следующие факторы:

1. Развитость инфраструктуры и месторасположение объекта – первые позиции, на которые смотрит флиппер. Лучшие варианты: около университетов, метро, главных достопримечательностей страны, а также бизнес-центров;
2. Площадь квартиры – небольшие объекты пользуются спросом за счет возможного заработка. Но стоит понимать, что чем больше площадь, тем больше получится заработать в перспективе, основываясь на стоимости закупки квадратного метра;
3. Наличие ремонта. Как бы не прозвучало глупо, но объекты с ремонтом пользуются спросом у флипперов, учитывая временные вложения. В этом плане выгоднее купить квартиру с ремонтом от собственника, провести минимальные изменения в интерьере и быстро перепродать объект, заработав соответствующие комиссионные;
4. Фотографии – менее удачные снимки квартиры привлекательны тем, что на них откликается минимальное количество потенциальных покупателей. Это позволяет на этапе покупки значительно сторговаться по цене. А уже красиво оформленные фотографии стоит обходить стороной, учитывая не только интерес со стороны потенциальных клиентов, но и отсутствие возможного торга;
5. Сговорчивость продавца – ещё до просмотра квартиры под флиппинг, следует познакомиться поближе с собственником. Если на моменте разговора по телефону очевидно, что торга не будет, то нет смысла приезжать и уламывать хозяина, пытаясь сбить немного цену. Порой следует искать разговорчивых собственников, которым важно не сколько получить нужную цену, сколько поскорее продать квартиру на вторичном рынке.

Квартира под флиппинг: риски покупки

Покупая недвижимость на вторичном рынке в Беларуси следует быть готовым к неожиданностям, поскольку завершенную сделку можно легко оспорить, отменить или вовсе признать мошеннической. Причем риски у флиппинга разные:

• Вопросы с документацией на квартиру. Покупая дешевое жилье на вторичном рынке, следует понимать, что за низкой ценой скрывается не только плачевное состояние объекта, но и «подводные камни» с документами. Чтобы лишний раз не рисковать, рекомендуем воспользоваться услугами риэлтеров для проверки недвижимости;
• Неожиданные «гости». Покупая дешевую квартиру без ремонта, важно с пониманием отнестись к вопросу запущенности. Как правило, за этим могут скрываться не выгоняемые насекомые или вовсе грызуны, обитающие не только на первых этажах;
• Квартира под флиппинг в новостройках. Не всегда флипперы отдают предпочтение вторичному рынку, ища предложения среди новостроек. Но здесь важно уметь искать низкие цены по рынку, так и подбирать местоположение, учитывая минимально развитую инфраструктуру на моменте долевого строительства;
• Обремененная квартира. Порой низкая стоимость жилья говорит не столь про плохое состояние, сколько о наличии обременении: невыплаченные кредиты, рента или ипотека. В некоторых случаях ограничения можно снять, но, как правило, не быстро.

Отметим, что каждый случай уникален, поэтому не стоит сломя голову переходить к оформлению сделки, уделив время тщательной перепроверке объекта на все возможные недочеты, с которыми придется столкнуться в необозримом будущем.

Флиппинг квартир – факторы успешности бизнеса

Нельзя переоценивать собственные силы, уверяя себя, что можно легко найти дешевую квартиру, по-быстрому сделать ремонт чужими руками, моментально найти покупателя и заработать комиссионные на перепродаже объекта. Здесь стоит осознать, что у флипперов не бывает легких путей, поэтому успешность во многом зависит от четырех факторов:

1. Умение оценивать перспективы стоимости жилья на рынке недвижимости. В этом плане недостаточно купить квартиру по низу рынка, но и стоит понимать покупательскую активность и потенциальную стоимость жилья через условные три месяца;
2. Финансовая подготовка ко все стадиям флиппинга – кроме покупки самой квартиры, важно иметь запас денежных средств, необходимых на ремонт, маркетинг и прочие расходы;
3. Понимать на практическом уровне принцип оформления покупки квартиры от собственника. Особенно важна юридическая составляющая, от которой часто возникают трудности у покупателей в будущем;
4. Составить план и подготовить необходимых специалистов: юристы, риэлтеры или ремонтники. Кроме этого стоит выделить места, где можно закупать дешевые строительные материалы.

Флиппинг недвижимости в Беларуси – да или нет

Как уже говорилось, сама стратегия перепродажи квартир пришла из США, где рынок недвижимости не только стабилен, но и постоянно прибавляет в цене. Что касается Беларуси, то здесь порой проблематично перепродать квартиру, даже купив по низу рынку.

В последнее десятилетие флиппинг недвижимости в Беларуси представлен исключительно в перепродаже новостроек, когда люди инвестируют в долевое строительство, покупая квартиру на уровне котлована, ожидают несколько лет, а после сдачи дома перепродают объект, даже не делая ремонт. В этом случае риски минимальны, а прибыль высокая. К тому же сегодня участвовать в долевом строительстве легко, даже не имея нужной суммы на руках.

Флиппинг квартир: как начать зарабатывать в Беларуси

Подытожив перечисленную информацию, можно понять, что сам по себе флиппинг недвижимости – это рискованная стратегия, требующая соответствующих знаний от инвестора. Поэтому прежде чем приступать к перепродаже квартир, важно все досконально обдумать, проработав план от начала до конца.

В целом для успешного флиппинга недвижимости в Беларуси, важно иметь глубокие познания в этой сфере бизнеса, а также подходящий первоначальный капитал и контакты с проверенными специалистами. Если заниматься флиппингов без привлечения агентств недвижимости, квалифицированных юристов и строительной бригады, то это прямой путь к «самоубийству бизнеса», поскольку без четкого регулирования вопроса, реализовать проект по перепродаже квартиры невозможно.

Уплата налогов за флиппинг квартир в Беларуси

Как известно, у каждого белоруса есть возможность продать 1 квартиру за 5 лет без уплаты налогов. При этом купить можно безграничное количество недвижимости.

В случае, если это вторая продажа и последующая, уплачивается подоходный налог в 13% с чистой прибыли. В случае, если стоимость продажи квартиры на момент оформления сделки ниже, нежели покупки, то подоходный налог не уплачивается.

Также отметим, что собственник избегает уплаты налога в случае двух и более продаж недвижимости разных видов. К примеру, если за 5 лет собственник продал условный гараж, а потом квартиру, то подоходный налог платить не придется.

Разберем наглядный пример уплаты налогов за флиппинг недвижимости в Беларуси. Инвестор приобрел квартиру за 40 тыс. долларов и вложил 5 тыс. долларов на ремонт. Спустя пять месяцев объект был продан за 53 тыс. долларов, чистая прибыль составила 8 тыс. долларов. С этой суммы уплачивается подоходный налог в 13% в том случае, если это минимум вторая продажа одного вида недвижимости за последние пять лет. В этом случае сумма подоходного налога составит 1 040 долларов (уплачивается в белорусских рублях).

Выгодно ли заниматься флиппингом квартир в Беларуси

Как уже говорилось, успешность стратегии перепродажи квартир в Республике Беларусь напрямую зависит от умений, знаний и подготовленности самого инвестора. В случае, если хотя бы один пункт отсутствует, то флиппинг маловероятно, что принесет доход на дистанции.

Стоит понимать, что риски во флиппинге присутствуют всегда, особенно на нестабильном рынке недвижимости в Беларуси, где стоимость квартиры буквально за считанные месяцы может упасть на 15%, что поставит возможную прибыль от перепродажи под вопрос. В этом случае без опытного риэлтера никуда!