Когда надо платить налог с продажи недвижимости

Продавая недвижимость в Беларуси, важно помнить о необходимости уплаты подоходного налога. Примечательно, что половина собственников, продав жилье, даже не подозревает, что важно предусмотреть данный вопрос. По этой причине разберемся, когда человеку надо оплачивать налог с продажи квартиры, как это правильно сделать и какая предусматривается ответственность за неумышленное уклонение.

Сколько нужно платить с продажи квартиры

Согласно 18 главе Налогового кодекса Республики Беларусь, при продаже недвижимости более одного раза за пять лет уплачивается подоходный налог в размере 13% с чистого дохода, а именно расхождения между суммами покупки и дальнейшей продажи.

Для наглядности рассмотрим пример. Год назад человек приобрел двухкомнатную квартиру в центре Минска за 65 000 долларов. Прожив полгода, появилось желание сменить обстановку и купить жилье большего метража. Поэтому было принято решение продать недавно купленную квартиру за 70 000 долларов, с учетом тенденций рынка и возросшего покупательского спроса. Разница в 5 000 долларов между покупкой и продажей облагается подоходным налогом в 13%, а именно 650 долларов. Налог с продажи квартиры оплачивается исключительно в белорусских рублях.

В дополнение учитываем, что покупка и продажа недвижимости проводится в национальной валюте. Поэтому продав жилье за аналогичную сумму в долларах уплачивается подоходный налог, в зависимости от разницы в курсах валют.

За продажу какой недвижимости не придется уплачивать налог

Налог на отчуждение жилья исключается при одиночной продаже в пять лет. Правило распространяется на следующий перечень:

• Квартиры;
• Жилые дома;
• Садовые домики;
• Дачи;
• Земельные участки;
• Гаражи;
• Машиноместа;
• Недостроенные здания: дом или дача.

Подчеркнем, что разрешено продавать каждый из перечисленных пунктов единожды в пять лет. Поэтому, если собственник одновременно решил продать квартиру и гараж, то зарегистрированные сделки не подлежат налогообложению.

За продажу какой недвижимости взимается подоходный налог

В ряде случаев придется учесть необходимость уплаты подоходного налога:

• Когда совершается вторая продажа аналогичного типа недвижимости за последние пять лет;
• При продаже нежилых помещений: офисы, торговые или административные помещения;
• Если продавцом выступает налоговый нерезидент страны или иностранный гражданин.

К слову, налоговыми резидентами считаются физические лица, находящиеся более 183 дней в чужой стране.  

В каких ситуациях можно продать квартиру без налога

При продаже жилья надо платить налог, согласно Налоговому кодексу РБ. Только в четырех ситуациях хозяин недвижимости избегает уплаты:

1. Когда недвижимость продается первый раз за последние пять лет;
2. Продается другой тип недвижимости;
3. Если собственник проживает за границей более 183 дней в течение одного календарного года;
4. Продаваемая недвижимость передана по наследству.

В остальных ситуациях продать квартиру без налога не получится.

Дополнительно учитываем, что граждане не обязаны уплачивать налог в:

• Совершенных сделках с возмездным отчуждением имущества, переданным по наследству;
• Заключенных сделках возмездного отчуждения имущества между физическими лицами, которые состоят в отношениях близкого родства, подопечными, опекунами или попечителями.

В случае, если зарегистрированный договор купли-продажи связан с предпринимательской деятельностью, то в этом случае уплатить подоходный налог придется.

Как понять, когда можно продавать недвижимость без налога

Повторимся, что по Налоговому кодексу Республики Беларусь, продавать недвижимость без уплаты подоходного налога разрешено единожды в пятилетку. В связи с этим часто возникают вопросы, поскольку продавцы учитывают пять календарных лет, а не с момента непосредственного оформления сделки.

Для наглядности разберем пример. Продажа квартиры осуществилась 3 сентября 2015 года. Чтобы в следующий раз продать квартиру без налога, важно заключать сделку со 2 сентября 2020 года.

Как не платить налог с продажи квартиры

Осознав факт, что после реализации жилья придется уплачивать установленные Налоговым кодексом 13%, собственники ищут законные пути избежать процесса. К счастью, существует доступные методы исключить необходимость уплаты подоходного налога при продаже недвижимости:

• Оформление дарственной на родственника, у которого за последнюю пятилетку отсутствует совершение подобных сделок;
• Использование налогового вычета – способ, помогающий снизить налог с продажи квартиры путем предоставления бумаг об инвестировании денег в строительство, ремонт, приватизацию или приобретение нового жилья, а также погашения кредита. Кроме этого, заблаговременно подготавливаем документы о факте затрат на перечисленные расходы для налоговой инспекции.

В попытках избежать уплаты налогов, стороны сделки в договоре купли-продажи прописывают меньшую стоимость покупки. Как минимум, это прямое экономическое преступление, предусматривающее арест, штраф или ограничение свободы на срок до 3 лет. И, как максимум, невозможность вернуть истинную сумму от продавца в случае аннулирования сделки. Поэтому, если условно прописать в договоре купли-продажи сумму в 30 000 долларов, а по факту продать квартиру за 55 000, то разницу в 25 000 покупателю не вернут при аннулировании сделки.

Как подавать декларацию для уплаты подоходного налога

Сразу подчеркнем, что даже при отсутствии дохода с продажи второй и последующей недвижимости, необходимо предоставлять декларацию в налоговую инспекцию.

Срок подачи – до 31 марта следующего года. Поэтому, если условная продажа квартиры осуществилась в 2021 году, то срок подачи декларации – до 31 марта 2022 года. Срок уплаты – до 1 июня.

Непосредственно декларация заполняется в налоговой инспекции по месту регистрации проданной недвижимости. Для заполнения бумаг потребуется гражданский паспорт и документы, подтверждающие получение дохода с реализации жилья. Дополнительно рекомендуем прихватить бумаги о продаже первой недвижимости и документы на льготы, при необходимости.

Вопросы по заполнению или определению формулировок задаются инспектору, непосредственно при заполнении декларации в налоговой инспекции.

Как нерезиденту платить налог за продажу недвижимости

Напомним, что нерезидентами признаются физические лица, находившиеся на территории страны менее 183 дней в календарном году. Поэтому, согласно Налоговому кодексу, предусматривается уплата подоходного налога в размере 13% от принятого дохода.

В отличие от стандартной процедуры подачи декларации, нерезидент уплачивает налоги заблаговременно – до проведения сделки купли-продажи. В противном случае регистратор или нотариус не удостоверит сделку при отсутствии предъявленной справки из налоговой инспекции.

Алгоритм уплаты подоходного налога нерезидентом страны:

1. Предоставление декларации в налоговую инспекцию с указанием предполагаемой суммы дохода;
2. За счет выданного аванса на покупку квартиры уплатить сформированную налоговой инспекцией сумму подоходного налога. Срок оплаты – 5 дней;
3. В налоговом органе получаем справку для последующей регистрации сделки;
4. Проведение сделку;
5. После регистрации повторно предоставить декларацию в налоговую инспекцию, указав в документе сумму истинного дохода с размером имущественного налогового вычета;
6. Благодаря предоставленным бумагам, в налоговой проходит перерасчет с возможной доплатой или возвратом денежных средств. В случае доплаты, срок остается прежним – 5 дней. При возврате физическим лицом подается заявление, после которого в течение 15 календарных дней ожидаем перечисление денежных средств.

Повторимся, что при игнорировании перечисленного алгоритма или нежелании уплачивать подоходный налог, сделку по продаже недвижимости попросту отклонят и не удостоверят.

Штрафы и наказание за уклонение

Оплата налогов в Республике Беларусь – прямая обязанность граждан страны. К сожалению, ряд собственников, продавая личную недвижимость, часто не подозревают о необходимости уплаты подоходного налога. Поэтому рекомендуем изначально проконсультироваться в налоговой инспекции, если присутствуют сомнения.

Разберем детально ситуации и наказания за проступки:

• Неуплата имущественных налогов в срок – за ежедневную просрочку предусматривается пеня и административный штраф;
• Неумышленно допущенное нарушение – штраф до 15% от неуплаченной суммы и минимум 0.5 базовые величины;
• Попытка уклонения от уплаты налога или занижение стоимости объекта в договоре купли-продажи – штраф, арест или ограничение свободы на срок до 3 лет;
• Уклонение от налогов с повлекшим причинением ущерба в крупном размере (от 2 500 базовых величин) – ограничение свободы до 5 лет или лишение свободы от 3 до 7 лет с последующей конфискацией имущества.

Понимаем, что неуплата налогов влечет серьезные последствия, которые возможно предотвратить, заблаговременно проконсультировавшись в налоговой инспекции.