Стоит ли покупать квартиру, которая сдается в аренду

Отчуждение объектов недвижимости при наличии арендных отношений не считается редкостью для рынка. Как раз наоборот, чаще появляются предложения, где собственники, дабы не терять времени на простоях жилья, временно заселяют квартиросъемщиков.

Для потребителей покупка квартиры с арендаторами может одновременно принести непродолжительные хлопоты или шанс сэкономить личное время, если предполагается дальнейшая аренда жилья после регистрации права собственности. Поэтому разберем подробно, выгодна ли покупка квартиры с квартирантами и в каких случаях потребуется отказаться от сделки.

Разрешено ли продавать недвижимость с арендаторами

Гражданским кодексом Республики Беларусь регулируются правовые отношения арендодателя с арендатором при возможном отчуждении жилплощади. Так, согласно 588 статье, переход права собственности не признается основанием для расторжения зарегистрированного договора аренды. В этом случае отмечаем, собственник, если официально сдает квартиру, вправе продать жилплощадь без предварительного расторжения соглашения.

Вдобавок учитываем, покупка квартиры с арендаторами не потребует их согласий на предполагаемое отчуждение. При этом собственник, чтобы не подвергать законности будущей сделки, обязан уведомить покупателей о наличии квартиросъемщиков.

Как предусмотреть сохранность арендных отношений

Покупка квартиры с квартирантами частенько выступает привлекательным инвестиционным активом для ряда клиентов. Так, если изначально приобретается вторичная жилплощадь для последующих долгосрочных аренд, покупка квартиры с арендаторами станет беспроигрышным вариантом. С противоположной стороны, рекомендуем предварительно ознакомиться с действующим договором аренды. В таком случае удастся трезво оценить, стоит ли продолжать арендные взаимоотношения и какие пункты предусматривать для гипотетического расторжения.

Подметим, при переходе права собственности первоначальное соглашение с арендаторами в письменном виде сохраняет правовую силу до окончания фиксированного срока. Новый хозяин, после сделки, автоматически превратиться в новоявленного арендодателя, которому потребуется учитывать поддержание чистоты и пригодность сдаваемого жилья. Дополнительные условия, если таковые прописаны в договоре аренды, аналогично сохраняются по завершении отчуждения.

Как избавиться от арендаторов перед сделкой

До предполагаемого перехода права собственности, если отсутствует желание оставлять квартиросъемщиков, важно документально предусмотреть законное выселение. При этом, действия покупателя различны и, по большей степени, зависят от ответственности продавца. Поэтому выделим ряд способов, как можно избавиться от арендаторов перед регистрацией сделки:

• Указание пункта в договоре задатка – в первоначальном официальном соглашении с продавцом разрешается прописать условие, при котором продаваемая жилплощадь обязана числиться пустующей перед или после регистрации ДКП;
• Прописать требование в передаточном акте – указать пункт, согласно которому покупатель подпишет акт приема-передачи квартиры исключительно после завершения действующих арендных взаимоотношений у бывшего собственника;
• Указать отсутствие квартирантов в договоре купли-продажи – рациональный вариант, при котором покупатели прописывают условие, что законный собственник в день подписания соглашения исключает пребывание арендаторов.

Вдобавок, пытаясь мотивировать собственника на выполнение прямых обязательств, рекомендуем проставить аргументированные временные сроки на исполнение, а также прописать штрафные санкции, если вторая сторона не сможет или проигнорирует прописанные условия.

Логичным результатом станет официальное подтверждение о расторжении договора аренды. В таком случае, убедившись в отсутствии арендаторов, возможно смело идти на сделку.

Кому стоит покупать квартиру с арендаторами

Единственный аргументированный критерий – самоличное желание сдавать приобретаемую жилплощадь. В этом случае квартира, в которой живут законные квартиросъемщики, станет выгодным вариантом. Однако, чтобы убедиться в предварительной выгоде, важно ознакомиться с условиями действующего договора аренды. При благополучном исходе новый арендодатель, в качестве покупателя квартиры, получит доход незамедлительно после регистрации договора купли-продажи.

В остальных случаях, когда исключаются арендные действия с квартирой, важно предотвратить выявленное обременение и дополнительно перепроверить состояние отделки после выселения квартиросъемщиков.

Что делать, если купил квартиру с арендаторами

Возможное приобретение недвижимого имущества с официальным наличием квартиросъемщиков считается единичным, но подобные ситуации не исключены. Новоявленному собственнику, если бывший владелец не уведомил о присутствии арендаторов, разрешено обратиться в суд за признанием недействительности сделки. При этом хватит задействовать две статьи Гражданского кодекса:

• 179 – совершение под влиянием заблуждения.
• 180 – совершение под влиянием обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или в результате стечения тяжелых обстоятельств.

При отсутствии желания подавать исковое заявление в суд, пытаясь оставить квартиру в собственности, разрешено выселить арендаторов по закону при:

• Нарушении условий договора аренды – одностороннее выселение потребует аргументированного основания;
• Обоюдном желании – если две стороны мирно договорились о прекращении арендного сотрудничества.

Дополнительно учитываем возможное отсутствие договора аренды, что станет убедительным поводом для моментального выселения граждан.